4-3- آزمون ریشه واحد 99
4-4- آزمون هاسمن 102
4-5- برآورد مدل اول 103
4-6- برآورد مدل دوم 111
4-7- اثر بحران اقتصادی 2008 بر بخش مسکن کشورهای نفتخیز 116
4-8- مقایسه کشش و اثرات نهایی مدلها 119
فصل پنجم: خلاصه، نتیجه گیری و پیشنهادات
5-1- مقدمه 123
5-2- خلاصه تحقیق 123
5-3- نتیجه گیری 127
5-4- بررسی فرضیه تحقیق 131
5-5- توصیهها و پیشنهادات 132
منابع
منابع فارسی 135
منابع لاتین 136
فهرست جداول
جدول 2-1- خلاصه مطالعات تجربی انجام شده 64
جدول 3-1- تحلیل رشد متغیرها در دو گروه کشورها 93
جدول 4-1- توضیح داده های آماری 99
جدول 4-2- نتایج حاصل از آزمون ریشه واحد بر روی لگاریتم متغیرها 101
جدول 4-3- نتایج تخمین برای مدل اول 104
جدول 4-4- نتایج تخمین برای مدل تعدیل اثرات فصلی 110
جدول 4-5- نتایج تخمین مدل برای کشورهای نفتخیز 113
جدول 4-6- نتایج تخمین مدل برای کشورهای فاقد درآمد نفتی 115
جدول 4-7- نتایج برآورد اثر بحران 2008 بر کشورهای نفتخیز 118
جدول 4-8– کششها و اثرات نهایی به تفکیک مدلها 119
جدول پیوست 1: علایم اختصاری نام کشورها 142
جدول پیوست (3-1): منابع آماری داده های قیمت مسکن مورد استفاده 143
جدول پیوست (3-2): منابع آماری سایر داده ها 147
فهرست نمودارها
نمودار2-1- واحدهای تولیدشده مسکن درکوتاهمدت 18
نمودار 2-2- واحدهای تولیدشده مسکن در بلندمدت 18
نمودار2-3- مکانیزم افزایش قیمت 19
نمودار 2-4- اثر کوتاهمدت و بلندمدت شوک نقدینگی به کالای با کشش قیمتی ( سمت چپ ) و کالای بدون کشش قیمتی ( سمت راست ) 23
نمودار2-5- رابطه بین پول و مسکن 30
نمودار2-6- اثر افزایش نقدینگی بر بخش مسکن 32
نمودار 3-1- قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب 81
نمودار 3-2- حجم نقدینگی واقعی در کشورهای منتخب 83
نمودار 3-3- قیمت واقعی مسکن در ایران 84
نمودار 3-4- رشد قیمت مسکن در ایران 86
نمودار 3-5- نرخ رشد نقدینگی در ایران 88
نمودار 3-6- نرخ رشد قیمت مسکن در کشورهای منتخب طی دوره (2009-1980) 89
نمودار3-7- نرخ رشد نقدینگی در کشورهای منتخب طی دوره (2009-1980) 91
نمودار3-8- رشد متغیرهای موجود در مدل 96
این مطلب را هم اگر خواستید بخوانید :
نمودار پیوست 2: شاخص قیمت واقعی مسکن در کشورهای منتخب 143
مقدمه
اهمیت روزافزون بازار داراییها، بررسی مداوم این بازار را ضروری میسازد. نوسانات متغیرهای اقتصادی در بخشهای مختلف و به ویژه نوسان بازار داراییها، پدیده متداول در اغلب کشورها به شمار میرود، به طوریکه اقتصاد گاهی به اوج و زمانی به نقطه حضیض میرسد. یکی از اجزای مهم سیستم مالی، بازار مسکن است.در سالهای اخیر بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. بطوریکه در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش و یا ثبات نسبتاً گسترده و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم میشود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظهای در بخش مسکن و کل اقتصاد پدیدار میشود. هم اکنون در ایران نیز مسکن یکی از مشکلات حاد جامعه چه از نظر اقتصادی و چه از نظر اجتماعی است و در چند سال گذشته یکی از پرنوسانترین بخشهای اقتصادی بوده است.
مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر، نقش بسیار مهمی در کیفیت زندگی و شاخصهای رفاهی جامعه دارد. تأمین مسکن مناسب، جزء اهداف و دغدغههای اصلی خانوارها بوده و همواره تلاش زیادی برای دستیابی به مسکن از سوی آنها صورت میگیرد. مطالعات آماری انجام شده، بیانگر سهم بالای هزینه های مسکن در بودجهی خانوار است. بنابراین نوسانات قیمت این کالا، شامل قیمت مسکن و اجاره بهاء، تأثیرات مهمی بر جنبه های اقتصادی زندگی در جوامع مختلف به جای میگذارد. در مطالعهای که چتی و زیدل (2004)[1] انجام دادهاند بیشترین سهم از درآمد خانوارهای آمریکایی (حدود20%) به هزینه های مسکن اختصاص یافته است. این رقم در سال 1386 برای خانوارهای شهری ایران حدود 36% محاسبه شده است.
در بعد اقتصاد کلان نیز، مسکن دارای اهمیت ویژهای است. نوسانات قیمت مسکن می تواند اثرات قابل توجهی بر اقتصاد به جا گذارد. کرین وود و هرکویتز (1991)[2] در تحقیق خود دریافتند که ارزش کل سرمایهی داراییهای مسکونی بیش از سرمایهی تجاری بوده و به طور معمول، ارزش سرمایه گذاری صورت گرفته در گروه اول بیش از گروه دوم است. بنابراین تلقی مسکن به عنوان یک کالای مصرفی عادی، بسیار سادهانگارانه خواهد بود. تغییرات قیمت مسکن، ثروت خانوارها را به شدت تحت تأثیر قرار داده و از کانال اثرات ثروت، مصرف خانوارها را دستخوش تغییر قرار میدهد.
در عمل ارتباط نزدیکی بین بازار مسکن و چرخههای اقتصاد کلان وجود دارد. دیویس و هیت- کوت (2005)[3] در یافتند که سرمایه گذاری در بخش مسکن، منجر به پدیدار شدن چرخههای تجاری میشود؛ در حالی که سرمایه گذاری در سایر بخشها دنباله رو چرخههای تجاری است.
تأثیر دیگر مسکن بر اقتصاد کلان، از مسیر وثیقههای نزد بانکها و موسسات مالی انتقال مییابد. وجود رابطه معنیدار بین ارزش وثیقهها و فعّالیت اقتصادی در تعدادی از مطالعات تجربی موردی به اثبات رسیده است. بلک (1996)[4] در مطالعه خود پی برد که 10 درصد افزایش در خالص دارائیهای مسکونی سبب افزایش پنج درصدی کسب و کارهای جدید میشود. با افزایش قیمت مسکن، افراد وثیقههای ملکی ارزشمندتری را برای ارائه به بانکها در اختیار خواهند داشت. دریافت وام بیشتر، امکان راهاندازی کسب و کارهای بیشتر و بزرگتری را برای آنها فراهم خواهد ساخت.
دیویس و هیت- کوت با بهره گرفتن از داده های ملی ایالات متحده، معنیداری تأثیر قیمت دارائیهای مسکونی بر تولید حقیقی را به اثبات رساندند. کن (2004)[5] نیز به نتیجه مشابهی دست یافت (قدوسی، نیلی و کشاورز، 1388).
جنبهی دیگر اهمیت مسکن، جذابیّت آن برای سرمایه گذاری است. قیمت مسکن در سالهای اخیر با وجود نرخ بهره پایین، نقدینگی زیاد و رشد اقتصادی ثابت افزایش چشمگیری داشته است. نه تنها قیمتها در شرایط واقعی به سرعت افزایش یافتهاند، بلکه نسبت قیمت به درآمد و اجاره نیز افزایش یافته است. اقتصادهای صنعتی افزایش و کاهشهای معنیداری را طی 35 سال گذشته تجربه کردهاند. همانند قیمت دیگر دارائیها، قیمت مسکن نیز از نرخ بهره تأثیر میپذیرد و در بعضی کشورها بازار مسکن کانال مهم انتقال سیاست پولی است. نوسان قیمت مسکن می تواند اثرات مهمی بر فعالیتهای اقتصادی و تورم داشته باشد. در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانکهای مرکزی با چالشهای فشار تورم مواجهاند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. همچنین کاهش عمده در قیمت مسکن اغلب با رکود اقتصادی همراه است و گاهی در پیدایش رکود مالی نقش دارد (آهیرن و دیگران، 2005).[6]
بازار مستغلات ماهیّتاً پر نوسان است و این موضوع با تکیه بر مبانی نظری و داده های بازار مسکن قابل استنباط است. گرین (2002) بیان می کند توسعه بازار مسکن منجر به ادوار تجاری میشود و توسعه تجاری از نوسان بخش مسکن تبعیت می کند. بحران های متعدد در بازارهای مالی کشورهای مختلف از جمله بحران پس انداز و وام در امریکا، بحران دهه 1980 در آرژانتین، مشکلات بلند مدت اقتصاد ژاپن که گاهی از آن به نام افسانه زمین یاد میشود و بحرانهای آسیایی در تایلند، مالزی و کشوهای دیگر از آن جمله است. تردیدی نیست ریشه بحرانهای ذکر شده حباب قیمت املاک بوده است که به واقع ریشه در نقل و انتقالات شدید سرمایه به داخل کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات بدون توجه به ظرفیتهای اقتصادی و حاکمیت قوانین و مقررات منطقی و مستدل و نظام انگیزشی قوی داشته است. در مطالعات کیم[7] (2000) و مرا و رنوآد[8] (2000) تصریح شده که در بحران مالی آسیا بازار داراییهای غیر منقول نقش مهمی داشته است. انگیزههای تشدید بحران از طرف بخش حقیقی اقتصاد نیز تشدید میگردید، از جمله میتوان به ساخت و ساز بیش از حد معمول و مورد نیاز اشاره کرد. مطالعات نشان میدهد نوسان قیمت داراییها در میان کشورهایOECD تا اندازه قابل توجهی متأثر از تغییرات در بازار مالی و سیاستهای مرتبط بوده است. مطالعات ذکر شده در زمینه ارتباط بازار داراییهای غیرمنقول و ادوار تجاری به همراه ارزیابی تلاش سیاستگذاران در جهت کنترل بحرانها و وضع قوانین و مقررات شرایط مناسبی برای بررسی فراهم میآورد.
1-2- بیان مسأله
در سالهای ابتدایی هزاره جدید در اکثر کشورهای صنعتی، همچنین در کشورهای در حال توسعه تغییر و تحولات قابل ملاحظهای روی داده به طوری که رشد قابل ملاحظه نقدینگی یکی از نشانه های آن است. در افق زمانی مشابه، بسیاری از کشورها افزایشهای متوالی در قیمت مسکن را تجربه کردهاند. به عنوان مثال رشد قیمت اسمی مسکن در سالهای ابتدایی دهه 2000 در آمریکا (7٪)، انگلستان (13٪)، ایرلند (12.5٪)، کانادا (7٪)، اسپانیا (14.4٪)، هلند (8.7٪) فرانسه (10٪)، استرالیا (12٪)[9] و همچنین دیگر کشورهای OECD افزایش شدیدی در قیمت مسکن داشته اند. قیمت مسکن نقش قوی و موثر در متغیرهای اقتصاد کلان بازی می کند. آیا قیمتهای مسکن به تقویت فرایند انتقالی پولی از مازاد نقدینگی به متغیرهای کلان کمک می کند؟ و به طور خاص، آیا نقدینگی جهانی به قیمتهای مسکن سرازیر میشود؟ (بلک، ارس و ستزر، 2008)[10] حال سوالی که مطرح میشود این است که آیا رشد نقدینگی می تواند عامل افزایش قیمت مسکن باشد؟
بحران اقتصادی که هم اکنون کشورهای صنعتی را به شدت تحت تأثیر قرار داده و دامنه آن به اکثر کشورهای در حال توسعه رسیده با سرایت به مؤسسات بزرگ مالی، تبدیل به بحرانی فراگیر در بازارهای مالی شده و کاهش شدید قیمت سهام و سقوط بازارهای بورس را به همراه داشته است. ورشکستگی برخی بانکها و نهادهای مالی که نتیجه طبیعی این فرایند است موجب اضطراب و نگرانی در بازارهای مالی و کاهش شدید اعتبارات، رکود اقتصادی و افزایش بیکاری شده است. در چنین وضعی، خانوارها نسبت به آینده اقتصادی نگرانتر میشوند و سطح مصرف خود را به سرعت کاهش می دهند که این امر، تقلیل سطح فروش و کاهش سود بنگاههای اقتصادی را به دنبال داشته و زمینه را برای کاهش سرمایه گذاری و افزایش بیکاری فراهم میآورد و در یک کلمه بحران اقتصادی را تشدید می کند. علت اصلی بحران اخیر را باید در سه حوزه جستجو کرد؛ رونق کاذب بازار مسکن آمریکا، نوآوریهای مالی در اعطای وامهای رهنی پرخطر و فقدان نظارت کافی بر عملکرد بازارهای بورس و مؤسسات بزرگ مالی و سفتهبازان در بازار جهانی سرمایه (درخشان، 1387).
نقدینگی مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی و سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمتها در معادلهای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین میشود. آنچه مسلم است هرچه بازارهای پولی یک کشور گستردهتر و عمیقتر باشند، نهادهای تأثیرگذار بر نقدینگی نیز بیشتر خواهد بود. در حال حاضر نهادهای اثرگذار بر نقدینگی، بانک مرکزی، بانکهای دولتی و غیردولتی و مؤسسات اعتباری غیر بانکی (مردم و دولت) میباشند. اگرچه نقدینگی در فضای اقتصادی مبتنی بر تولید، فی نفسه عامل مثبت تلقی میشود اما در شرایطی که افزایش آن هیچ تناسبی با تولید ملی نداشته باشد، به تعبیر سنتی زمینه ساز ایجاد پول بدون پشتوانه یا پول سوزان است که به طور خودکار ارزش چنین پولی کاهش خواهد یافت. نقدینگی شامل دو جزء پول و شبه پول است. رشد بی رویه نقدینگی باعث رشد سریع تقاضا برای کالاها و خدمات شده و چون در کوتاه مدت عرضه کالا و خدمات محدود است این امر منجر به ایجاد تورم در اقتصاد میشود. کنترل حجم نقدینگی هدف نهایی کشورها برای رسیدن به اهداف کلان اقتصادی مثل ایجاد رشد تولید ناخالص داخلی، کنترل تورم، ایجاد موازنه در پرداختهای خارجی، حفظ ارزش داخلی پول و ایجاد اشتغال است. در واقع کنترل نقدینگی به عنوان وسیلهای برای رسیدن به اهداف کلیدی اقتصاد کلان است. بدین منظور حجم نقدینگی به گونهای تعیین میشود که با حمایت از رشد تولیدات داخلی در حد ظرفیتهای تولیدی از بروز تورم جلوگیری نماید.
نقدینگی با انگیزههای متفاوتی وارد بازار مسکن میشود. بخشی از نقدینگی به انگیزه کسب و عایدی سرمایه و استفاده از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و سایر دارائیهای جایگزین و بخش دیگری از آن تحت تأثیر تقاضای خانوارها برای تامین تقاضای سرپناه وارد بازار میشوند. در مقابل تقاضای نقدینگی مربوط به وجه سوداگری مسکن تحت تاثیر چند عامل قرار میگیرد:
ـ تغییر در ترکیب دارائی خانوارها در اثر ریسک و بازدهی
ـ انتظارات قیمتی در بازار دارائی
نوسان و نقل و انتقال شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات این بخش است. در ابتدا منابع عظیم مالی، بنا به دلایل مختلفی که به طور عمده ناشی از رشد نقدینگی در سطح کلان است، به سوی بخش مسکن و به صورت تقاضای سوداگرانه سوق مییابند. در شرایط فقدان الگوها و کانالهای متشکل، ورود نقدینگی به تدریج حالت هجمهای به خود میگیرد. از آنجایی که فعالیتهای سوداگرانه تابع قانون بازده نزولی سود نیستند، سود در بخش مسکن همچنان بالا میماند، تا زمانی که اضافه عرضه در بخش به یکباره انتظارات را نسبت به سودآوری این بخش تغییر داده، منابع مالی را از بخش مسکن خارج کرده و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور را با رکود مواجه میسازد. به این ترتیب فعالیتهای سوداگرانه در بخش مسکن موجب افزایش قیمت آن و افزایش قیمت، موجب تغییر انتظارات و پیآمد آن افزایش بیشتر قیمت میشود. این روند به همین صورت ادامه پیدا می کند، تا ناگهان بر اثر ازدیاد عرضه و فقدان تقاضای غیر سوداگرانه انتظارات معکوس شود و بخش مسکن وارد رکود شود. به دلیل اینکه بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با بخشهای اقتصادی است، با رکود بخش مسکن مجموعه اقتصاد به سمت رکود گسترده پیش خواهد رفت. مسئله مهمتر آنکه ورود و خروج نقدینگی با حداقل شفافیت همراه است و همین عامل می تواند فرایند تصحیح انتظارات در بازار را مختل سازد. اختلال در انتظارات موجب میشود که فرایند تصحیح خودکار انتظارات مدت زیادتری به طول میانجامد و همین امر شدت نوسانات را افزایش میدهد. با کانالیزه شدن جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن، نهادهای سیاستگذار به سادگی میتوانند از این بازار به عنوان ابزار کنترلی نوسانات استفاده کنند ( یزدانی، 1382).
بدین ترتیب مطالعه حاضر نقش نقدینگی به عنوان یکی از مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن را در کشورهای OECD و ایران مورد بررسی قرار میدهد و ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن را در کشورهای ذکر شده تجزیه و تحلیل می کند.
1-3- ضرورت انجام تحقیق
یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایهای مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیتپذیری سایر بخشهای اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد. در ادبیات اقتصادی نیز همواره از ویژگی بخش مسکن به عنوان ضربه گیر اقتصاد یاد شده است. در واقع میتوان ادعا کرد که بخش مسکن به نوعی هزینه سایر بخشهای اقتصادی را به ویژه به دلیل عدم وجود ظرفیتهای مناسب جذب کامل می پردازد.
تحت این شرایط و تا زمانیکه جذب نقدینگی موجود در سایر بخشهای اقتصادی همچون بازار سرمایه، بانکها و صنعت گسترش یابد، مسألهای که فراروی سیاستگذاران بخش مسکن قرار میگیرد این است که چگونه میتوان این هزینه را به حداقل رساند و یا در کنار آن تدابیری اتخاذ شود تا فرصتهایی در جهت افزایش ظرفیتهای تولید و سرمایه گذاری و به عبارت دیگر افزایش عرضه مسکن ایجاد کرد که خود می تواند آثار ضد تورمی داشته باشد و یا به عبارت دیگر جهت کنترل قیمت مسکن چه سیاستهایی مناسب است؟
1-4- فرضیه های تحقیق
- رشد نقدینگی بر افزایش قیمت مسکن در کشورهای مورد مطالعه اثر مثبت دارد.
1-5- اهداف اساسی از انجام تحقیق
- بررسی نظریه های پیرامون ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن و تحلیل شواهد تجربی
- بررسی و تحلیل روند نقدینگی، قیمت مسکن و متغیرهای مرتبط
- بررسی و تحلیل مقایسهای ارتباط رشد نقدینگی و نوسانات قیمت مسکن بر مبنای شاخصهای مرکزی و پراکندگی
- تخمین تابع قیمت مسکن و برآورد ضرایب و کششها
- ارئه توصیهها و پیشنهادات
1-6- روش انجام پژوهش
این مطالعه یک تحقیق تحلیلی – توصیفی است و به دنبال بررسی اثر نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن میباشد. روش انجام تحقیق حاضر بهصورت کتابخانهای و جستجوی اینترنتی میباشد. روش تجزیه و تحلیل اطلاعات در این پژوهش، روش کمی و در قالب مدلهای اقتصاد سنجی داده های پانلی[11] بوده و طی دوره ( 2009-1980 ) برای ایران و گروهی از کشورهای توسعه یافته (OECD) میباشد که نوسانات قیمت مسکن در دهه اخیر در آنها بیشتر از بقیه کشورها به چشم میخورد. همچنین در این مطالعه برای انجام محاسبات و تحلیلهای تجربی و تخمین مدلهای اقتصادسنجی از نرم افزارهای کامپیوتری از جمله Eviews استفاده خواهد شد. به منظور جمعآوری آمار و اطلاعات مورد نیاز در این مطالعه از منابع داده های داخلی و خارجی از جمله بانک مرکزی، مرکز آمار، OECD.Stat Extracts ، UNDATA[12]، [13] WDI استفاده خواهد شد.
1-7- تعریف واژهها و اصطلاحات
شاخص قیمت مسکن (HPI)[14]: معیاری برای برای اندازهگیری تغییرات قیمت است زیرا به خوبی قیمت فروش یک واحد مسکونی را بیان میکند. این بدان معنی است که این شاخص برای فروش ترکیبی از واحدهای مسکونی کنترل میشود. تغییرات در HPI بوسیله فروش واحدهای مسکونی مشابه به قیمتی بالاتر یا پایینتر تعیین میشود نه اینکه بوسیله قیمت واحدهای مسکونی خیلی گران یا ارزان در بازار تغییر کند. اگر قیمت گرانترین واحد مسکونی به سرعت افزایش یابد بر خلاف واحد مسکونی که در میان این شاخص قرار دارد، شاخص HPI از این تغییر چشمپوشی خواهد کرد و در واقع این افزایش و کاهش در قیمت را اظهار نخواهد کرد.
در طی دوره مورد بررسی قیمت مسکن در اکثر کشورهای منتخب دارای رشد صعودی همراه با نوسان و مدل پلکانی بوده است که در برخی از سالها با رشد شدید قیمت بسیار بالاتر از تورم عمومی و در برخی سالهای دیگر باثبات و کاهش نسبی قیمت همراه بوده است. بهعلاوه، افزایش قیمت در بازار مسکن نیز همانند بازار سایر کالاها به منزلهی علامتی برای تولید کننده برای تولید بیشتر و کسب سود است. البته این افزایش قیمت زمانی تأثیر عملی خود را بر جای میگذارد که بالاتر از نرخ تورم و افزایش سطح عمومی قیمتها باشد.
نقدینگی: مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی، سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمتها در معادلهای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین میشود. آنچه
