اگر در فرانسه و آلمان ، تدبیر نظام حقوقی در جلوگیری از معاملات معارض مؤثر واقع شده به خاطر این است که هر دو نظام ، گرچه با شیوه های مختلف ، به نتیجه عملی واحدی در مقام حل تعارض میان دارنده سند عادی و دارنده سند رسمی رسیده اند: دارنده سند رسمی در هر حال ، ولو آن که دارنده سند عادی تقدم تاریخی معامله خود را اثبات نماید ، مالک مبیع شناخته می شود و دارنده سند عادی باید به مطالبه خسارت از فروشنده بسنده نماید؛ در واقع ، با این شیوه، خریدار دارای سند رسمی به عین مبیع و خریدار دارای سند عادی به معادل مبیع از باب خسارت خواهد رسید و بدین ترتیب هم انگیزه اقتصادی لازم برای انجام معامله معارض از فروشنده گرفته خواهد شد و هم در نهایت با ترجیح حق خریدار دارای سند رسمی نسبت به عین مبیع از اشخاص ثالثی که با اعتماد به اسناد دولتی با مالک رسمی معامله می نمایند حمایت کامل صورت خواهد گرفت.

در حقوق ایران نیز برای این که ثبت سند نقش واقعی و جهانی خود را ایفاء نماید ، صرفنظر از نوع دیدگاه انتخابی ، باید به همین نتایج عملی برسیم . برای مثال ، اگر از حیث نظری علاقمند به پذیرش دیدگاه اول هستیم ، در نتیجه نیز باید قائل ‌به این شویم که در فرض تعارض دارنده سند عادی مقدم التاریخ و دارنده سند رسمی موخرالتاریخ ، دارنده رسمی مالک ملک و دارنده سند عادی حق مطالبه خسارت از فروشنده را دارد ؛ نه این که علی‌رغم اعتقاد به تشکیل عقد بیع با سند رسمی ، بیع موخرالتاریخ با سند رسمی را در برابر متعهدله سند عادی مقدم التاریخ غیر نافذ توصیف نمائیم !

در صورت موفقیت هریک از دیدگاه ها در تامین معیار اول ، نوبت به سنجش آن ها با معیار دوم ، یعنی انطباق نظری با مبانی و قواعد کلی حاکم بر قراردادها می‌رسد. از این منظر، قطعاَ دیدگاهی که با کمترین تغییر در قواعد ماهوی و بیشترین سازگاری با مبانی نظری نتایج عملی پیش گفته را تامین نماید در موقعیت برتری قرارخواهد گرفت. بدین ترتیب ، به نظر می‌رسد از میان سه دیدگاه اول که برای ثبت سند نقشی ماهوی قائلند، دیدگاه سوم و از میان سه دیدگاه بعدی که به ثبت سند نقشی صرفاَ شکلی اعطاء می نمایند ، دیدگاه آخر واجد چنین وصفی باشند.

وجه مشترک این دو دیدگاه در این است که هر دو با تفکیک دعوای میان فروشنده و خریدار (طرفین عقد) از دعوای میان دو خریدار مال واحد (دعوای میان یک طرف عقد با شخص ثالث ) ، در دعوای نوع اول به مبانی نظری (اصل حاکمیت اراده، اصل رضایی بودن عقود، اصل انتقال فوری مالکیت ) کاملاَ وفادار باقی می مانند و اثر ثبت را محدود به رابطه طرفین عقد با اشخاص ثالث می نمایند ( اشخاص ثالثی که اساساَ هدف مقررات ثبتی حمایت از آن ها واطلاع رسانی به آن ها بوده است).

با این حال ، دو دیدگاه با یکدیگر تفاوت نیز دارند: یکی ثبت را از حیث ماهوی شرط قابل استناد بودن معامله در برابر اشخاص ثالث تلقی می‌کند؛ دیگری از حیث شکلی و اثباتی . بدیهی است در میان این دو دیدگاه ، دیدگاه دوم که صرفاَ با اعطای ارزش ویژه اثباتی به سند رسمی هدف قانون‌گذار را تامین می‌سازد بردیدگاهی که منجر به ایجاد استثناء بر قاعده ماهوی قابل استناد بودن معامله در برابر همه می شود ( راه حل حقوق فرانسه ) ترجیح نظری دارد.

به نظر می‌رسد مقررات قانون مدنی ایران در باب ادله اثبات دعوی تا قبل از اصلاحات ١٣۶١ نیز هماهنگ با دیدگاه اخیرالذکر (دیدگاه ششم ) بوده است : اگر در دعوای میان دارنده سند عادی مقدم التاریخ و دارنده سند رسمی موخر التاریخ ، دارنده سند عادی آن طور که ماده ١٣١٠ سابق مقرر می داشت نتواند تقدم تاریخی معامله خود را اثبات نماید، از طریق سایر ادله نیز به نتیجه نخواهد رسید و در عمل ، دارنده سند رسمی قاعدتاَ بر دارنده سند عادی پیروز خواهد بود؛ زیرا طبق ماده ١٣٢۴ ، امارات قضایی در صورتی قابل استناد است که دعوی به شهادت شهود قابل اثبات باشد؛ از طرف دیگر ، اقرار فروشنده نیز علیه ثالث مؤثر نخواهد بود( ماده ١٢۵٩) ؛ مضافاَ ‌به این که تاریخ سند عادی نیز در برابر ثالث قابلیت استناد را ندارد. (ماده ١٣٠۵).اما با حذف ماده ١٣١٠ از مقررات قانون مدنی ، در شرایط فعلی دارنده سند عادی می‌تواند با شهادت شهود و حتی از طریق امارات قضایی تقدم تاریخی معامله خود بر معامله دارنده سند رسمی را اثبات نماید و بدین ترتیب معامله شخص ثالثی را که جاهل به وقوع معامله قبلی وبه اعتماد اسناد دولتی با مالک رسمی معامله نموده ابطال نماید. ازآن جا نیز که دعوای دارنده سند عادی « مخالف مفاد یا مندرجات سند رسمی » نیست ، ماده ١٣٠٩ قانون مدنی ، صرفنظر از موضع شورای نگهبان ، مانع طرح ادعای دارنده سند عادی نخواهد بود.

چنین نتیجه ای قطعاَ مقررات قانون ثبت را بیهوده می‌سازد و جز بی نظمی و بی ثباتی در معاملات و به خطر انداختن حقوق قابل احترام اشخاص ثالث با حسن نیت پیامدی در بر نخواهد داشت. شاید راه حل در این باشد که تا قبل از اصلاح مقررات از سوی قانون‌گذار، قضات با استناد به شرایط دشوار شاهد در ادله فقهی و سختگیری در پذیرش شهادت ، خطای قانون‌گذار را جبران نموده وبا بازگشت عملی به نظم سابق حاکم بر ادله اثبات دعوی ، هدف قانون‌گذار ثبتی را تامین نمایند.

ب- استفاده از راهکارهای پیشگیری اجتماعی

۱-ارتقاء فرهنگ عمومی و مبارزه با عوامل اجتماعی بزه

به طور کلی در جامعه متحول و در حال تغییر نمی توان با نگاه سنتی امنیت را در جامعه برقرار کرد، نگاهی به افزایش تعداد زندانیان، کثرت و تنوع انواع جرائم و کاهش سن مجرمین نشان می‌دهد، رویکردهای مبتنی بر کیفر و یا حتی اصلاح مجرمین نتوانسته است عامل مؤثری در پیشگیری از جرم باشد. سیاست کیفری در بهترین حالت تنها تعداد معدودی از افراد، آن هم مجرمین را در بر می‌گیرد و این امر نمی تواند مانع از شکل گیری اندیشه‌های مجرمانه در سایر افراد شود، ‌بنابرین‏ توجه به زمینه هایی که ناظر بر وضعیت قبل از وقوع جرم است بیش از پیش اهمیت می‌یابد^(۱).